11日晚，蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼首席执行官贾凡在“冯仑风马牛”抖音直播间，与御风集团董事长、万通集团创始人冯仑展开对话。在长达一小时的对话中，这两位年龄相差30余岁的两代创业者围绕“后疫情时代”下的房地产与房地产服务、新办公生态以及各自的创业历程，进行了深入分享和交流。

“后疫情时代”下的商办地产路在何方?

2020年初，突如其来的新冠病毒疫情改变了经济发展的运行节奏，也让深陷空置困境的写字楼市场再遭沉重打击。据戴德梁行日前发布的一线城市甲级写字楼报告，今年一季度，深圳写字楼空置率高达24.6%，创下近十年新高，上海为21%，北京13.8%，广州5.2%。

除开疫情影响因素，纵观过去五年商办地产的发展，伴随着新项目的大量入市，写字楼空置率始终处于攀升态势。办公形态的改变，“个性化”办公空间的需求凸显，“千楼一面”的同质化项目已越来越难觅得租户，反倒是彰显个性、满足开放协作的新办公形态的办公空间成为抢手产品。

2000年，房地产行业正处于突飞猛进的阶段，冯仑却认为传统房地产“拖了万通的后退”，万通集团必须“卸下包袱，轻装前行”。

2020年，传统房地产行业的沉重负担日益显现，越来越多地产开发商、地产运营和资产管理公司喊出“去地产化”的口号。对于商办地产，冯仑也再次提出了“后开发时代”的观点。

在直播对话中，冯仑表示：“房地产进入到后开发时代，一个特征就是资产管理和运营，也就是空间运营。没有一家公司什么空间都能运营，这当中又产生了更多的细分市场。”

地产界思想家冯仑在6月11日的抖音直播中对话的“90后CEO”贾凡，则是从事办公空间打造运营这一细分市场的品牌“BEEPLUS”的创始人。对于冯仑“后开发时代”的观点，贾凡也表示地产的后半段需要的是精细化运作。

“总结过去，办公室‘1.0时代’是工业革命时期的‘打字员形态’，环境恶劣，毫无体验可言。‘2.0时代’是信息技术革命时期的‘格子间形态’，员工就是螺丝钉，效率至上。联合办公或许可以被称作是‘2.5时代’，它用开放协同的空间形态打破格子间对灵感和效率的压制。”

贾凡认为，近年来兴起的联合办公模式在一定程度上为商办地产带来了“鲇鱼效应”，但各大联合办公品牌过度“互联网化”的扩张思路却与商办地产的客观规律相悖，也导致这一商业模式逐渐走向衰退。

但正是在这短短数年内，新的办公形态已然对“千楼一面”的商办地产产生了深远的影响，越来越多的集团企业、科技创新和独角兽级公司开始主动寻求更具个性、更有“内容”的办公空间。

“办公室‘3.0时代’的内核是对空间的内容打造和生态运营。”贾凡认为，未来的办公场景，将是属于“新办公生态”的时代。

解决房地产后开发时代痛点的“新办公生态”模式

2015年，来自美国硅谷的开放协作式办公理念冲击着国内传统办公形态，贾凡召集起十人BEEPLUS联合创始团队从珠海起步，一头扎进“新办公”赛道。经过近五年的成长，今天的BEEPLUS已完成B3轮融资，估值近10亿元，在新办公生态的赛道上一骑绝尘。

何为“新办公生态”?冯仑认为，所谓新办公，就是为办公场景赋予更加多元化的元素，“办公室”的定义不再局限于面前的一张办公桌，而是延伸至人们工作身处空间的每一个组成部分，包括公共配套、生活配套等等。

贾凡将“新办公生态”的概念进一步延展：“新办公有几个要素。第一是办公空间打造的整体化解决方案，这是针对过去行业的痛点;第二是精细化管理的能力，这是今天行业所缺的东西;第三是理念和文化，‘Bring Life into Work’，将生活带入工作，我们要定义未来人们的办公空间应该长什么样;第四是智慧办公、智能化解决方案。“

基于国内首家输出办公空间整体化解决方案的商业模式，贾凡将BEEPLUS的目标定位为“新办公生态引领者”。他认为，BEEPLUS需要解决的是对办公场景从设计、建设再到后期的运营管理的“一站式解决方案”问题。通过对空间的精细化运营管理，最终实现对人的服务，“以空间改变时间”。

“新办公生态”的路是否能走得通?拥有近三十年房地产开发经验的冯仑认为，这或许是商办地产的全新机遇。

他举了一个发生在自己公司的例子：一家国际顶级的设计公司为他的一个项目做了设计，设计效果非常理想。但做完设计后，后期的项目落地及运营无法匹配设计的高度，导致整个项目的呈现效果逐渐走样。短短几年时间，项目的效果和体验就已大打折扣。

冯仑所举的案例正代表了当下商办地产的两大痛点：首先是设计理念，很多城市空间、公共空间，美的理念并没有实现“与时俱进”。这也导致我国纵有全球领先的投资强度，“千楼一面”却仍是常态。其二是对设计的还原能力和流程把控能力的不足，为客户带来大量成本浪费，其中既包括费用成本，更有人力、时间的成本。而后两者在追求效率的现代社会，更是成为传统行业的一大掣肘。

“这也是为什么行业需要‘一站式解决方案’。我们通过这种一站式的能力，加上国际化的视野和设计理念，去开创一个全新的办公场景打造的模式和业态。”贾凡说道。

两代创业者 一路寻找“志同道合”的创业伙伴

1991年，中国的房地产行业还处于“拓荒”阶段，冯仑带领着“万通六雄”从海南出发，从农地里刨出了万通集团的“第一桶金”。时过境迁，三十年后的今天，“万通系”已构筑起中国房地产行业“第一梯队”的中坚力量，冯仑已是地产界的“老炮儿”，坐看风起云涌。

2015年，怀揣着“以空间改变时间”这一信念的贾凡，在珠海南方软件园打造了第一个办公空间。这个后来被评选为“国家级众创空间”的项目，也成为BEEPLUS“梦开始的地方”。五年后，办公形态、商办地产行业已是天翻地覆，但BEEPLUS始终能够以稳健的增长，朝着“引领和改变未来人们生活方式”的愿景前进。

2020年的地产行业，还适合创业吗?面对这个问题，两代创业者都给予了肯定的回答。

“最重要的是找到价值观相同的创业伙伴。”冯仑透露，当他刚创立万通集团时，为了不被取得的成就冲昏头脑，让创业伙伴始终保持价值观统一，他曾要求合伙人将自己对于业务发展的思考写成文章，发表在报纸上。“话说出去了就不能改了，大家就都能认真对待这些说过的话，对自己的使命也非常清晰。”

而召集起十位联合创始人成立了BEEPLUS的贾凡，直到今天也还为这样一支从大学走出的创业团队感到骄傲。“当时很多人猜测，这十个联合创始人能走多远。有些人估计说走两三年就散掉了。但我们一直走到现在，而且慢慢沉淀下了共同的创业基因。”贾凡说，“我认为有一个好的团队信念和价值观的基础，企业才可能在未来更长远的时间里获得持续的成长势能。”

而对于在地产行业这条巨头云集的赛道上创业，两人也都表达了“谨慎的乐观”。“50后”和“90后”两代创业者面临的市场空间和发展进程有着天壤之别，但不变的是“找到正确的入口”。

“我特别不赞成‘风口’这个说法，因为我们几十年一直在做一件事。事业需要积淀，不要‘追风口’，要尊重商业规律和我们自己的商业判断。”这是冯仑在直播中，留给新一代创业者的寄语。

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