政策调控趋严，融资渠道收紧的背景下。刚刚出售多个土地资产的新湖中宝(SH600208)，又开始发债融资。

7月22日，新湖中宝发布公告称，公司全资子公司香港新湖投资有限公司通过其特殊目的子公司在境外发行美元债券，募集资金不超过5亿美元，期限不超过5年,并由公司提供无条件及不可撤销的跨境担保。

长江商报记者注意到，以房地产为主业的新湖中宝近年营收增长缓慢，2016-2018年，新湖中宝营收分别为136亿元、175亿元、172亿元。公司经营活动现金流量净额也不容乐观，自2015年至2018年首次为负且有扩大趋势，2018年现金流首次转负资产受限遭上交所问询，今年一季度，经营活动产生的现金流量净额为-23.73亿元。

截至今年一季末，新湖中宝的总负债为1093.32亿元，其中短期借款为31.53亿元，一年内到期的非流动负债为221.54亿元，而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元，短期偿债压力不小。

出售67亿土地资产回笼资金

7月17日，新湖中宝连发9份公告，其中一笔67亿元交易引起市场关注：公司拟将持有的瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创，主要涉及上海、温州和江苏启东的20宗地块，土地面积近百万平方米。长江商报记者查阅年报发现，公司位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超10年。公司2018年存货703.54亿元，同比增长18.50%;而2018年预收账款仅163.57亿元，同比增长仅5.00%。

由于项目开发周期太长，给新湖中宝带来了巨大财务压力。披露的审计报告显示，截至今年6月底，瓯瓴实业模拟合并报表总资产约47亿元，总负债约47.1亿元，净资产-832.31万元，今年上半年净利润为-25.11万元。玛宝公司净资产约1.39亿元，今年上半年净利润为-849.68万元。

业内认为，该笔交易之后，新湖减轻负债压力，如果未来行情不错，自己还能分一杯羹;而融创拿到百万方优质土储，自己主导开发，还有新湖担保。

不过在政策调控趋严，融资渠道收紧的背景下，融资难带来的周转压力也不容小觑，对于销售回款提出了更高的要求。2019年第一季度，新湖中宝地产合同销售面积为13.50万平方米，同比减少0.33%;合同销售收入21.27亿元，同比减少6.77%;结算面积8.28万平方米，同比减少53.89%;结算收入8.43亿元，同比减少59.28%。

现金流首次转负

长江商报记者注意到，新湖中宝经营活动现金流量净额不容乐观，自2015年至今首次为负且有扩大趋势。2018年新湖中宝现金流首次转负资产受限遭上交所问询，今年一季度，新湖中宝经营活动产生的现金流量净额为-23.73亿元。

新湖中宝在回复上交所问询函中解释，2017年的部分现金收入来源在2018年没有持续性获得，2018年，对公司现金流入贡献较大的新湖期货不再并表;2018年公司海涂开发业务收到现金为0。

一位财经研究人士对长江商报记者表示，对于新湖中宝来说，类似现金流的问题面临问询，需要从两方面来看待。第一、这是交易所合理的问询，是常规工作，并不能代表此类企业有问题，后续还是要看其答复情况和内部检查情况。第二、近期部分上市公司频频被问询，很大程度上也说明了一点，即管控金融风险和财务风险是近期的监管主要工作，后续还是需要积极应对，尤其是企业自身需要有更好的风险防范体系，类似现金流方面的风险需要填补漏洞。

总负债过千亿偿债压力大

新湖中宝的资金压力也不可小觑。截至2018年末，新湖中宝的总资产为1398.71亿元，总负债为1054.85亿元，资产负债率为75.42%，其中，短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。实际上，就在今年6月，新湖中宝刚刚发行了一笔1.1亿美元的境外债券。值得注意的是，这笔债券额度不仅高，利率同样也高，达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资情况。1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%，比2018全年境外融资7%出头的利率明显要高。

最新数据显示，截至今年一季末，新湖中宝的总负债为1093.32亿元，其中短期借款为31.53亿元，一年内到期的非流动负债为221.54亿元，而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元，短期偿债压力不小。

根据联合信用评级有限公司(以下简称“联合信用评级”)给出的报告，新湖中宝短期偿债能力较上年有所下滑，长期偿债能力较弱。(记者 江楚雅)

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