哪些城市住房空置率高呢?

这28个城市包括深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、武汉、重庆、南昌、无锡、南通、佛山和廊坊，以一二线城市为主，也包括部分环一线城市。

对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。在此次调研方法上，贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

通常来说，空置率在5%~10%之间是合理的，低于此区间的则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。需要特别说明的是，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。

报告显示，通过调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言，空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。

分城市级别来看，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市平均为16%。深圳、北京、上海的空置率最低，在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率则在15%以上，其中南昌为20%，廊坊为19%。

此外，本报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有：业主拥有多套住房，对房屋空置持无所谓的态度;度假房，业主偶尔会有居住需求;业主异地工作，未来考虑入住，暂时空置。

非自愿空置是指由于房屋本身难以出售或出租，业主虽有出售或出租意愿，但找不到合适的买家或租客，导致房屋不得不空置。调研发现，有一半的经纪人认为其负责的小区存在非自愿空置住房(即难以出售和出租)。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如过于老旧、配套不全、周围有噪音或环境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，供给相对过剩，导致业主愿意降价出售或出租住房仍然找不到合适的买家或租客。

影响空置水平具体有哪些因素呢?

首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%)，住房需求会下降。比如南通和重庆，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。其中，深圳空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。

其次，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。同时，房价与住房空置率显著负相关，在房价较高的一二线城市，如北上深厦，住房空置率明显低于其他城市。

租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。一些拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租，其中一部分原因是其房屋租金回报较低，与出租住房的沟通协调成本、房屋损耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。

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